생애 최초로 집을 장만하거나 오랫동안 무주택자로 지내셨던 분들께 특별한 기회가 있습니다. 손익공유형모기지는 주택 구입 시 정부와 함께 수익과 위험을 나누는 새로운 형태의 대출 상품인데요. 낮은 금리로 내 집을 마련하고, 나중에 집값이 변동하면 그 손익을 일부 공유하는 방식입니다. 이 특별한 대출, 자세히 알아볼까요?
핵심 요약: 손익공유형모기지는 생애 최초 주택 구입자 또는 5년 이상 무주택인 세대주를 위한 주택 구입 대출입니다. 부부 합산 총소득 6천만원 이하(생애최초 7천만원 이하), 순자산가액 4.88억원 이하 등 자격 조건을 충족해야 하며, 최초 5년간 연 1.3%, 이후 연 2.3%의 고정금리로 최고 2억원까지 대출 가능합니다. 대출 기간은 20년 만기일시상환이며, 주택 매각 시 발생한 손익을 주택도시기금과 공유하는 특징이 있습니다.
손익공유형모기지, 누가 받을 수 있나요?
손익공유형모기지는 주택을 처음 구입하는 생애 최초 주택구입자나 5년 이상 무주택인 분들을 대상으로 합니다. 대출 신청일 현재 만 19세 이상 세대주여야 하며, 세대주를 포함한 모든 세대원이 주택을 가지고 있지 않아야 해요. 단, 분양권이나 조합원 입주권도 주택 보유로 간주되니 이 점은 꼭 확인해야 합니다.
소득과 자산 기준도 충족해야 하는데요. 부부 합산 총소득이 연간 6천만원 이하여야 합니다. 만약 생애최초 주택구입자라면 연간 7천만원 이하까지 가능해요. 여기서 총소득은 차주 및 배우자(결혼예정자 포함)의 근로소득(상여금 및 수당 포함)과 사업소득을 말합니다. 또한, 순자산 가액은 4억 8천8백만원 이하여야 대출을 받을 수 있습니다.
만 30세 미만의 단독세대주는 대출 대상에서 제외됩니다. 하지만 만 30세 미만 미혼 세대주 중 직계존속 중 1인 이상과 동일 세대를 구성하고 주민등록표상 부양 기간이 6개월 이상인 분은 예외적으로 대출이 가능합니다.
대출 금리는 얼마고, 한도는 어떻게 되나요?
손익공유형모기지는 초기 이자 부담을 줄여주는 것이 특징인데요, 최초 5년간은 연 1.3%의 고정금리가 적용되고, 이후에는 연 2.3%의 고정금리가 적용됩니다. 낮은 고정금리로 안정적인 대출 이용이 가능하죠. 다만, 자산 심사 결과 부적격 판정을 받으면 가산금리가 부과될 수 있으니 유의해야 합니다.
대출 한도는 주택가격(한국부동산원 조사가격)의 최대 40%까지 가능하며, 호당 최고 2억원 이내입니다. 금융기관 모기지를 포함한 LTV(담보인정비율)는 70% 이내여야 합니다. 소득에 따라서도 한도가 달라지는데요, 구입자(부부 합산) 연 소득의 4.5배 이내로 대출이 나옵니다. 만약 소득이 없거나 연 1,800만원 이하인 경우에는 8천만원 한도로 대출이 제한될 수 있습니다.
어떤 주택이 대상이 될까요?
대상 주택은 주거 전용면적이 85㎡ 이하이고, 주택가격이 6억원 이하인 아파트여야 합니다. 기존 아파트, 미분양 아파트, 신규 입주 아파트 모두 가능해요. 중요한 건 지역 제한이 있다는 점인데요, 수도권(서울, 경기, 인천) 및 지방 5대 광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산), 인구 50만 이상 도시(김해, 전주, 창원, 천안, 청주, 포항) 및 세종특별자치시에 한정됩니다.
대출 신청 시기는 소유권 이전등기 전에 해야 합니다. 담보는 해당 주택에 1순위 근저당권을 설정하며, 근저당권 설정 비율은 130%로 합니다.
대출 기간과 상환 방식, 그리고 손익 공유는?
대출 기간은 20년 만기일시상환 방식이에요. 이 방식은 대출 기간 동안 이자만 납부하다가 만기 시점에 원금을 한꺼번에 갚는 방식입니다. 조기상환수수료는 대출 실행일로부터 3년 이내 조기 상환 시에는 연 2.3%가 부과되지만, 3년 초과 시에는 수수료가 없습니다. 일부 금액 중도 상환 시에는 실행일로부터 3년 이내 최초 취급된 대출금액의 50%까지 백만원 단위로 가능하며, 전액 중도 상환 시에는 7영업일 전까지 통보해야 합니다.
손익공유형모기지의 가장 큰 특징은 매각 손익 공유입니다. 주택을 매각(3년 이후)하거나 대출 만기 시, 또는 중도 상환 시에 매각 가격(실거래가) 또는 감정가격과 당초 매입 가격의 차이만큼 대출 비율에 따라 주택기금에 차익 또는 차손이 귀속됩니다. 즉, 집값이 오르면 수익을 공유하고, 집값이 떨어지면 손실도 함께 나누는 구조입니다. 단, 3년 이내 조기 상환 시에는 처분 이익 상환은 없습니다.
유의사항:
- 대출계약 철회는 대출계약 서류 제공일, 체결일, 실행일, 사후자산심사 결과 부적격 통지일 중 늦은 날로부터 14일 이내에 가능하며, 원금과 이자 및 부대비용 전액 반환 시 효력이 발생합니다.
- 주택도시기금 대출 거래 약정서를 위반하여 기한의 이익이 상실된 이력이 있는 경우에는 이용이 제한될 수 있습니다 (단, 신청일 현재 해당 기한 이익 상실일로부터 3년이 경과된 자는 가능).
주택 시장 변동성에 대한 대비책, 손익공유형모기지
손익공유형모기지는 낮은 고정 금리로 주택 구입 자금을 지원받는 동시에, 주택 시장 변동으로 인한 손익까지 정부와 함께 나눌 수 있다는 점에서 매력적인 대출 상품입니다.
내 집 마련의 기회를 찾고 계셨던 생애 최초 주택구입자나 장기 무주택자분들이라면 이 기회를 놓치지 마세요. 궁금한 점은 업무취급은행인 우리은행, 국민은행, 신한은행에 문의하여 자세한 상담을 받아보는 것이 좋습니다.